На этой странице
Чего в ОАЭ действительно нет
Три вещи, которые привычны покупателю из России, Казахстана и Европы и которых в ОАЭ нет:
- Ежегодный налог на имущество. Владение квартирой или виллой само по себе не порождает налоговой обязанности. Нет кадастровой оценки для целей налогообложения, нет налоговых уведомлений, нет ставки от стоимости объекта.
- Подоходный налог с физических лиц. В ОАЭ нет НДФЛ. Доход от сдачи недвижимости в аренду физическим лицом не облагается налогом на доход в ОАЭ.
- Налог на прирост капитала при перепродаже. Для физического лица разница между ценой покупки и ценой продажи недвижимости в ОАЭ налогом не облагается.
Государство получает свою часть не через ежегодный налог, а через разовые сборы на входе и выходе: регистрация сделки в Dubai Land Department и связанные с ней платежи. Эта модель и объясняет, почему расходы на сделку в Дубае заметны, а расходы на владение — умеренны.
Что платится один раз: сборы при сделке
Эти суммы нередко ошибочно называют налогом. Формально это государственные и сервисные сборы за регистрацию.
| Статья | Размер на 2026 год |
|---|---|
| Сбор DLD за регистрацию перехода права | 4% от цены объекта + AED 580 за выпуск свидетельства |
| Registration Trustee — офис регистрации | AED 4 000 + НДС 5% при цене от AED 500 тыс. |
| Комиссия агентства | 2% от цены + НДС 5% |
| Регистрация ипотеки в DLD | 0,25% от суммы кредита + AED 290 |
Подробный разбор с примером расчёта — в гиде «Расходы при покупке недвижимости в Дубае». Важно: с февраля 2025 года банкам запрещено включать сбор DLD и комиссию брокера в сумму ипотечного кредита, поэтому эти суммы планируются как собственные средства.
Муниципальный сбор 5% через счета DEWA
Единственный платёж в Дубае, который по своей природе близок к налогу на жильё, — муниципальный сбор (housing fee) в размере 5% от годовой арендной стоимости объекта.
Как он устроен:
- База. Для арендатора — 5% от годовой арендной платы по договору. Для собственника, который живёт в своём объекте, — 5% от расчётной годовой арендной стоимости сопоставимого жилья, определяемой по ориентирам Dubai Municipality и RERA.
- Как приходит. Сбор включается в счёт DEWA (электричество и вода) и разбивается на 12 ежемесячных частей. Отдельной квитанции нет — он просто строка в коммунальном счёте.
- Кто платит. Тот, на чьё имя оформлен счёт DEWA по этому объекту. Если объект сдан, счёт DEWA обычно оформлен на арендатора, и сбор платит он. Если собственник живёт сам или объект стоит пустым с активным DEWA — платит собственник.
- Исключения. Граждане ОАЭ, проживающие в собственном жилье, от сбора, как правило, освобождены.
Практический вывод для инвестора: при сдаче объекта в долгосрочную аренду муниципальный сбор чаще всего не является расходом собственника. При личном использовании — является, и его нужно включать в годовой бюджет.
НДС в сделках с недвижимостью
НДС в ОАЭ действует по стандартной ставке 5%, но к жилой недвижимости он применяется не так, как к коммерческой.
| Операция | Режим НДС | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Первая продажа нового жилья в течение трёх лет с момента завершения строительства | Нулевая ставка (0%) | НДС в цене нет; застройщик при этом может возместить входящий НДС по строительству |
| Последующие продажи жилья (вторичный рынок) | Освобождено от НДС | НДС на цену объекта не начисляется |
| Аренда жилья | Освобождено от НДС | НДС в арендной плате нет |
| Коммерческая недвижимость: продажа и аренда | Стандартная ставка 5% | НДС начисляется сверх цены |
| Услуги: комиссия агентства, управление, юристы, оценка | Стандартная ставка 5% | НДС начисляется сверх вознаграждения |
Обратите внимание на различие между «нулевой ставкой» и «освобождением»: для покупателя жилья результат одинаковый — НДС сверх цены он не платит, — но для продавца-предпринимателя разница принципиальная, потому что определяет право на вычет входящего НДС. Если вы покупаете коммерческий объект или покупаете через компанию, этот вопрос нужно обсуждать с налоговым консультантом до сделки.
Корпоративный налог и владение через компанию
С июня 2023 года в ОАЭ действует корпоративный налог: 0% на налогооблагаемую прибыль до AED 375 000 и 9% на прибыль сверх этой суммы. Это меняет картину для тех, кто владеет недвижимостью не напрямую, а через структуру.
Физическое лицо. Доход от инвестиций в недвижимость, полученный физическим лицом без лицензии на соответствующую деятельность, выведен из-под корпоративного налога — это прямо предусмотрено Постановлением Кабинета министров № 49 от 2023 года. Отдельно установлено, что физическое лицо попадает в периметр корпоративного налога по предпринимательской деятельности, только если оборот от неё превышает AED 1 млн за календарный год. Покупка виллы на своё имя, сдача её в аренду и последующая продажа под эту логику обычно подпадают как частная инвестиционная деятельность.
Компания. Юридическое лицо, владеющее недвижимостью, находится в периметре корпоративного налога, и порядок расчёта зависит от юрисдикции (материк или свободная зона), характера дохода и структуры группы. Добавляются требования по регистрации, бухгалтерскому учёту и отчётности, а также ежегодная стоимость поддержания самой структуры.
Это тот случай, когда брокер не должен давать ответ. Выбор между владением на физическое лицо, на компанию в ОАЭ или на иностранную структуру определяется вашим налоговым резидентством, составом активов и планами по наследованию. Перед покупкой через компанию обращайтесь к налоговому консультанту и юристу — общая статья, включая эту, такой консультации не заменяет.
Что собственник реально платит за год
Соберём годовой бюджет владения. Конкретные суммы зависят от объекта, поэтому важен состав статей, а не цифры.
| Статья | Обязательна? | От чего зависит |
|---|---|---|
| Service charges комьюнити | Да | Ставка за кв. фут, утверждённая RERA, × площадь объекта |
| Master community charge | В крупных комьюнити | Инфраструктура всего района, отдельный счёт |
| Муниципальный сбор 5% | Да, через DEWA | Годовая арендная стоимость; при сдаче обычно платит арендатор |
| DEWA: электричество и вода | Да | Потребление; при подключении вносится возвращаемый депозит |
| Централизованное охлаждение | Где предусмотрено | Отдельный счёт провайдера, часто с абонентской частью |
| Страхование | При ипотеке обязательно | Стоимость объекта, возраст и профиль заёмщика |
| Управление арендой | По желанию | Процент от арендного дохода |
| Налог на недвижимость | Нет такого платежа | — |
Главная статья в этом списке — service charges, и именно она чаще всего оказывается недооценённой при покупке. Как её проверить до сделки, разобрано в гиде «Service charges в Дубае».
Что стоит проверить в своей стране
Отсутствие налогов в ОАЭ не означает отсутствия налогов вообще. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, Казахстана или другой страны, доход от аренды и результат перепродажи могут подлежать декларированию и налогообложению по правилам вашего резидентства — независимо от того, что в ОАЭ они не облагаются.
Что имеет смысл выяснить у своего налогового консультанта до покупки, а не после:
- сохраняете ли вы налоговое резидентство своей страны и как это влияет на декларирование зарубежного актива;
- есть ли обязанность уведомлять об открытии счетов и о приобретении зарубежной недвижимости;
- применяется ли соглашение об избежании двойного налогообложения и в каком объёме;
- как выбранная форма владения (на себя, на супруга, на компанию) выглядит с точки зрения наследования.
Все значения приведены по состоянию на 2026 год; перед сделкой уточняйте актуальные ставки и правила в DLD, Федеральной налоговой службе ОАЭ или у своего консультанта. Bonum Realty работает с недвижимостью и не оказывает налоговых услуг, но может свести вас с профильными специалистами в Дубае: info@bonumrealty.com, контакты.