На этой странице
Кто может взять ипотеку в ОАЭ
Формально заявителей три категории, и условия у них разные.
- Граждане ОАЭ — максимальные лимиты финансирования.
- Экспаты-резиденты — иностранцы с действующей резидентской визой ОАЭ. Это основная масса заёмщиков; кредитуют практически все банки, работающие с ипотекой.
- Нерезиденты — иностранцы без визы ОАЭ, живущие за границей. Кредитует ограниченный круг банков, первоначальный взнос выше, а перечень стран, чьи граждане и чьи доходы принимаются, у каждого банка свой и периодически пересматривается.
Кредит выдаётся только на объект в фрихолд-зоне и, как правило, у застройщиков и в проектах, одобренных конкретным банком. Заёмщиком может быть физическое лицо; финансирование покупки через компанию — отдельный продукт с другими условиями.
Ещё одно ограничение, о котором стоит знать заранее: по регламенту Центрального банка срок кредита ограничен 25 годами, а возраст заёмщика на дату последнего платежа — 65 годами для наёмных сотрудников и 70 для собственников бизнеса. Банки применяют эти рамки строго.
Лимиты LTV: сколько даст банк
LTV (loan-to-value) — доля стоимости объекта, которую банк готов профинансировать. Потолки установлены регламентом Центрального банка ОАЭ (Circular 31/2013 с последующими изменениями) и одинаковы для всех банков — ниже них банк опуститься может, выше нет.
| Категория покупателя и объект | Максимальный LTV | Минимальный взнос |
|---|---|---|
| Экспат-резидент, первый объект, стоимость до AED 5 млн включительно | 80% | 20% |
| Экспат-резидент, первый объект, стоимость свыше AED 5 млн | 70% | 30% |
| Экспат-резидент, второй и последующий объект | 60% | 40% |
| Гражданин ОАЭ, первый объект до AED 5 млн / свыше AED 5 млн | 85% / 75% | 15% / 25% |
| Гражданин ОАЭ, второй и последующий объект | 65% | 35% |
| Строящийся объект (off-plan), любая категория покупателя | 50% | 50% |
Для нерезидентов регламент отдельной строки не выделяет — лимит определяет внутренняя политика банка, и она заметно консервативнее: на практике нерезиденту предлагают финансирование ощутимо ниже, чем резиденту, то есть первоначальный взнос выше. Конкретную цифру называет банк по итогам первичной оценки заявки, и она различается от банка к банку. На 2026 год уточняйте в конкретном банке.
Два дополнительных ограничения работают одновременно с LTV:
- DBR (debt burden ratio) — все платежи по всем кредитам заявителя не должны превышать 50% подтверждённого ежемесячного дохода. На практике именно DBR, а не LTV, чаще всего ограничивает сумму.
- Кратность дохода — общая сумма кредита ограничена несколькими годовыми доходами заявителя.
И важная деталь бюджета: с февраля 2025 года банкам запрещено включать в сумму кредита государственные сборы и комиссию агентства. Сбор DLD 4% и комиссию брокера покупатель оплачивает собственными средствами сверх первоначального взноса. Полная раскладка — в гиде «Расходы при покупке недвижимости в Дубае».
Какие документы попросит банк
Комплект зависит от статуса и источника дохода. Базовый набор выглядит так.
| Документ | Резидент ОАЭ | Нерезидент |
|---|---|---|
| Загранпаспорт, виза и Emirates ID | Да | Паспорт; визы и Emirates ID нет |
| Выписки по счетам за 6–12 месяцев | Да, банк ОАЭ | Да, банк страны проживания |
| Подтверждение дохода | Справка работодателя, зарплатные начисления | Справка работодателя или налоговая отчётность по месту резидентства |
| Для собственников бизнеса | Лицензия, аудированная отчётность, структура владения | Регистрационные документы компании, отчётность, структура владения |
| Кредитный отчёт | Al Etihad Credit Bureau | Кредитный отчёт страны проживания |
| Документы по объекту | Form F, свидетельство о собственности, данные продавца | То же |
Документы на иностранном языке банк, как правило, просит в переводе и с нотариальным заверением, а иногда с апостилем. Отдельно готовьтесь к вопросам комплаенса об источнике средств — это стандартная процедура, а не подозрение, и она заметно ускоряется, если документы собраны заранее.
Pre-approval: зачем он нужен до просмотров
Pre-approval — предварительное одобрение банка по заявителю, ещё до выбора конкретного объекта. Банк смотрит доход, обязательства и кредитную историю и выдаёт письмо с суммой, на которую готов кредитовать, и сроком действия.
Зачем это делать первым шагом:
- вы точно знаете свой бюджет и не тратите время на объекты, которые банк не профинансирует;
- продавец на люксовом рынке воспринимает покупателя с письмом банка иначе, чем покупателя с намерением;
- Form F почти всегда содержит срок закрытия сделки — обычно от 30 до 60 дней. Если начинать ипотеку с нуля после подписания, времени может не хватить, а срыв срока по вине покупателя ставит под удар депозит.
Pre-approval не является обязательством банка выдать кредит на любой объект: после выбора конкретной недвижимости заявка проходит вторую часть — оценку объекта и финальное одобрение.
Оценка объекта и почему это самый рискованный этап
После подписания Form F банк направляет собственного оценщика из аккредитованного списка. LTV считается не от цены в договоре, а от меньшей из двух величин — цены и оценки банка.
Практический смысл: если оценка оказалась ниже согласованной цены, банк профинансирует свой процент от оценки, а разницу покупатель доплачивает из собственных средств сверх запланированного взноса. Это самая частая причина, по которой сделка с ипотекой разваливается на середине.
Что с этим делают:
- закладывают запас ликвидности сверх расчётного взноса;
- обсуждают с продавцом сценарий расхождения до подписания Form F;
- трезво относятся к цене: объект, купленный заметно выше рынка, покажет это именно на оценке.
После положительной оценки банк выдаёт final offer letter — итоговые условия кредита. С этого момента сделка переходит в регистрационную часть.
Регистрация ипотеки и расходы по кредиту
Ипотека в ОАЭ действительна только после регистрации в Dubai Land Department — без записи в реестре залог не имеет юридической силы. Регистрация проходит в trustee-офисе в тот же визит, что и переход права собственности.
| Статья | Размер на 2026 год |
|---|---|
| Регистрация ипотеки в DLD | 0,25% от суммы кредита + AED 290 |
| Оценка объекта банком | По тарифу банка, сообщается при подаче заявки |
| Сбор банка за оформление кредита | Устанавливается банком, обычно как процент от суммы кредита |
| Страхование жизни и страхование объекта | Обязательны, тариф зависит от возраста, суммы и страховщика |
| Снятие залога при погашении | Отдельный сбор DLD и trustee-офиса |
Если продаётся объект, уже находящийся в залоге у банка продавца, порядок другой: сначала гасится действующий кредит и снимается обременение, затем регистрируется переход права. У продавца при этом может возникнуть штраф за досрочное погашение — это его расход, но на сроки сделки он влияет напрямую.
Процентные ставки в этом гиде сознательно не приводятся: они меняются, различаются по банкам и зависят от профиля заявителя. Актуальную ставку называет банк при pre-approval.
Купить за наличные и рефинансировать потом
На верхнем сегменте рынка это распространённая стратегия, и у неё есть рациональное основание.
Аргументы за. Покупка за наличные проходит быстрее и предсказуемее: нет оценки банка, нет риска расхождения оценки и цены, нет срыва сроков Form F. На переговорах покупатель с деньгами на счёте в ОАЭ сильнее покупателя с одобрением. А уже после регистрации права собственности объект можно заложить и вернуть часть вложенных средств — продукты для этого у банков есть.
Что нужно учитывать. Условия по рефинансированию и по кредитам под залог уже принадлежащего объекта отличаются от условий покупки: банк смотрит на срок владения, оценивает объект заново, применяет свою политику по LTV, а для нерезидентов круг доступных банков и здесь уже. Заранее считать нужно не желаемую сумму, а ту, которую банк подтвердит письменно.
Как правильно. Если рефинансирование — часть плана, а не запасной вариант, проговорите его с банком до покупки: какие проекты банк принимает в залог, какой срок владения потребуется, какой LTV реален для вашего профиля. Объект стоит выбирать с учётом этого ответа.
Всё вышеперечисленное — регламентные значения и банковская практика на 2026 год; перед сделкой уточняйте условия в конкретном банке или в DLD. Соседние темы разобраны в гидах «Как иностранцу купить недвижимость в Дубае» и «Покупка недвижимости в Дубае удалённо». Подобрать объект и свести с ипотечным брокером Bonum Realty может без обязательств: info@bonumrealty.com, контакты.