На этой странице
Где иностранцу разрешено владеть недвижимостью: зоны freehold
Право иностранцев на собственность в Дубае закреплено Законом № 7 от 2006 года «О регистрации недвижимости». Его статья 4 разрешает гражданам ОАЭ и стран Персидского залива владеть недвижимостью где угодно в эмирате, а всем остальным — в специально выделенных районах, утверждённых правителем Дубая. В этих районах иностранец может получить либо полную бессрочную собственность (freehold), либо право пользования или долгосрочную аренду на срок до 99 лет (usufruct, leasehold).
Список зон freehold давно перестал быть экзотикой: в него входят практически все районы, которые интересуют покупателя премиального жилья, — Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island, Emirates Hills, Dubai Hills, Downtown, Dubai Marina, Bluewaters, Jumeirah Golf Estates и десятки других. Важно понимать, что статус зоны определяется не названием района, а конкретным земельным участком, поэтому перед сделкой брокер проверяет, что объект действительно зарегистрирован в DLD как freehold и что продавец является его законным владельцем.
Владелец freehold-объекта вправе продавать его, сдавать, передавать по наследству и закладывать в банке. Никаких требований к резидентству или визе для покупки нет: сделку можно закрыть, находясь в Дубае как турист, или вовсе дистанционно по доверенности.
Кто может быть покупателем
Покупателем в зоне freehold может выступать:
- физическое лицо любого гражданства — по загранпаспорту, независимо от наличия визы ОАЭ;
- компания, зарегистрированная в ОАЭ, включая компании свободных зон, у которых есть договор с DLD (например, JAFZA offshore и ряд других);
- иностранная компания — с рядом дополнительных требований и, как правило, через дочернюю структуру в ОАЭ.
Для покупателей из России и Казахстана на 2026 год прямых запретов нет. Единственный практический нюанс — банковские переводы: средства должны прийти на счёт trustee-офиса, продавца или застройщика из банка, который проходит комплаенс ОАЭ. Этот вопрос лучше решить до подписания договора, а не за день до передачи. Bonum Realty помогает выстроить порядок оплаты так, чтобы деньги успели дойти к дате регистрации.
Совместное владение возможно: супруги, родственники или партнёры могут оформить объект в долях, и доли будут указаны в свидетельстве о собственности.
Пошаговая сделка с готовым жильём
Ниже — стандартная последовательность для вторичного рынка (готовые виллы и квартиры, уже зарегистрированные на частного владельца). Для строящихся объектов процесс отличается: покупатель подписывает договор с застройщиком, а право регистрируется во временном реестре Oqood до сдачи дома.
| Шаг | Что происходит | Кто участвует |
|---|---|---|
| 1. Оффер | Покупатель через брокера направляет письменное предложение по цене и условиям. Продавец принимает, отклоняет или торгуется. | Покупатель, продавец, брокеры |
| 2. Form F (MOU) | Стороны подписывают унифицированный договор купли-продажи по форме DLD — Form F, его же называют MOU. В нём фиксируются цена, сроки, штрафы за срыв сделки и распределение расходов. | Обе стороны, брокеры |
| 3. Депозит 10% | Покупатель вносит задаток, обычно 10% от цены. Чек или перевод хранится у брокера или в trustee-офисе до регистрации и возвращается, если сделка сорвалась по вине продавца. | Покупатель |
| 4. NOC застройщика | Продавец запрашивает у застройщика (или управляющей компании комьюнити) No Objection Certificate — подтверждение, что по объекту нет долгов по service charges и застройщик не возражает против передачи. | Продавец |
| 5. Регистрация в trustee-офисе | Стороны встречаются в лицензированном офисе регистрации (Registration Trustee). Покупатель оплачивает остаток цены и сборы DLD, продавец передаёт объект, данные вносятся в реестр. | Обе стороны, trustee |
| 6. Title deed | DLD выпускает новое свидетельство о собственности на имя покупателя. Документ электронный, проверяется в приложении Dubai REST. | DLD |
Если объект куплен в ипотеку, добавляются оценка банка, письмо об одобрении кредита и регистрация ипотеки в DLD одновременно с передачей. Если продавец сам выплачивает ипотеку, сначала снимается его залог — это удлиняет сделку на несколько недель.
Сроки и документы
Сделка за наличные с готовым объектом без обременений обычно закрывается за две–четыре недели от подписания Form F до получения title deed. Основное время уходит на NOC застройщика и на согласование даты в trustee-офисе. Сделки с ипотекой — как правило, шесть–восемь недель. Если стороны находятся за границей и действуют по доверенности, стоит заложить дополнительное время на её оформление и легализацию.
Документы покупателя-нерезидента минимальны:
- загранпаспорт (действующий, копия страницы с фото);
- для резидентов ОАЭ — Emirates ID и резидентская виза;
- при покупке по доверенности — нотариальная доверенность, легализованная для ОАЭ, либо оформленная у нотариуса Дубая;
- при покупке на компанию — учредительные документы, лицензия, решение о покупке и подтверждение полномочий подписанта.
Trustee-офис может дополнительно запросить подтверждение источника средств — это стандартная практика для крупных сумм, к ней лучше быть готовым заранее.
Что делает лицензированный брокер
В Дубае брокерская деятельность лицензируется: компания получает лицензию DED и регистрационный номер офиса ORN в RERA (Real Estate Regulatory Agency, регулятор рынка при DLD), а каждый агент — личный номер BRN после обучения и экзамена. Работать без этих номеров запрещено.
Задача брокера в сделке с дорогим объектом — не «показать дом», а провести покупателя через все точки риска:
- проверить title deed продавца, обременения, долги по service charges и статус земли;
- подготовить оффер и Form F так, чтобы условия защищали покупателя (сроки, штрафы, кто несёт расходы);
- организовать NOC, оценку, взаимодействие с trustee-офисом и банком;
- согласовать порядок оплаты для перевода из-за рубежа;
- после сделки — помочь с передачей коммунальных счетов, доступов и, при необходимости, с управлением объектом.
Комиссия агентства на вторичном рынке обычно составляет 2% от цены плюс НДС 5% и оплачивается покупателем при регистрации. Подробнее о всех статьях расходов — в гиде «Расходы при покупке недвижимости в Дубае».
Как проверить брокера и объявление
Проверка занимает пять минут и избавляет от большинства проблем:
- Dubai REST — официальное приложение DLD. В разделе проверки лицензий вводится номер ORN компании или BRN агента: система показывает, действует ли регистрация. Там же можно проверить title deed по номеру.
- ORN и BRN — обязаны быть указаны на сайте, в объявлениях и в визитке. У Bonum Realty L.L.C номер ORN 34799, лицензия DED 1168323; офис — 5th Floor, Rasis Business Centre Building, Al Barsha 1, Dubai.
- Разрешение Trakheesi — каждое рекламное объявление о продаже в Дубае должно иметь номер разрешения, выданного через систему Trakheesi, и QR-код Madhmoun. Нет номера — объявление либо незаконное, либо объект выставлен без согласия владельца.
- Договор с владельцем — у брокера продавца должна быть подписанная форма листинга (Form A). Спросить о ней — нормально.
Пример корректно оформленного объявления — страница Villa Amalfi на Jumeirah Bay Island: разрешение DLD указано на странице вместе с QR-кодом.
Что ещё полезно знать перед покупкой
Налога на недвижимость и налога на доход от аренды в ОАЭ на 2026 год нет; единовременные расходы при покупке ограничиваются сбором DLD, услугами trustee и комиссией. Ежегодно владелец платит service charges — взносы на содержание комьюнити, ставка утверждается RERA для каждого проекта. Покупка от AED 2 млн даёт право подать на резидентскую визу инвестора на 10 лет — этому посвящён отдельный гид «Golden Visa через покупку недвижимости».
Если вы выбираете между районами, начните с гидов по виллам Palm Jumeirah и острову Jumeirah Bay. Обсудить конкретный объект или запросить подборку можно на странице контактов.