На этой странице
Что даёт Golden Visa и кому она нужна
Golden Visa инвестора в недвижимость — это резидентство ОАЭ на 10 лет с возможностью продления при сохранении инвестиции. Держатель визы:
- живёт в ОАЭ без ограничений по срокам пребывания за границей — виза не аннулируется при длительном отсутствии, в отличие от обычных резидентских виз;
- получает Emirates ID, открывает счета в банках ОАЭ, оформляет водительские права, страховку и договоры на своё имя;
- спонсирует супруга (супругу) и детей на тот же срок, а также домашний персонал;
- не нуждается в местном спонсоре или работодателе.
Для покупателей из России и Казахстана виза решает практический вопрос: банковское и налоговое присутствие в ОАЭ, свободный въезд для семьи и возможность оформить налоговое резидентство при соблюдении условий пребывания. При этом обязанности постоянно жить в Дубае нет.
Требования к недвижимости
Условия на 2026 год (уточняйте в DLD перед подачей — правила периодически меняются):
| Критерий | Условие |
|---|---|
| Стоимость | От AED 2 000 000 по оценке DLD. Учитывается стоимость, которую DLD признаёт при регистрации, а не только цена в договоре. |
| Количество объектов | Один или несколько; стоимость нескольких объектов на одного владельца суммируется. |
| Готовое жильё | Подходит при наличии title deed на имя заявителя. |
| Строящееся жильё (off-plan) | Подходит, если застройщик входит в перечень одобренных DLD, а оплаченная застройщику часть достигла порога AED 2 млн. Неоплаченные рассрочки не учитываются. |
| Ипотечная недвижимость | Подходит при условии, что оплаченная собственником часть отвечает требованиям DLD; банк выдаёт письмо (NOC) с суммой выплаченного и остатком долга. |
| Долевая собственность | Супруги могут объединить доли в одном объекте. Прочие совладельцы оцениваются по своей доле — она должна быть не ниже AED 2 млн у каждого заявителя. |
| Тип объекта | Жилая недвижимость в зоне freehold: квартира, вилла, таунхаус. Коммерческие объекты рассматриваются отдельно. |
Порог AED 2 млн относится к суммарной стоимости, а не к цене одного объекта, поэтому две квартиры по AED 1,2 млн подходят так же, как одна вилла. Для покупателей ультра-люксового сегмента практически любой объект в фокусе Bonum Realty — виллы на Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island или в Emirates Hills — превышает порог многократно, и вопрос сводится к правильному оформлению.
Как проходит подача: DLD и ICP
Виза инвестора в недвижимость оформляется в два контура. Первый — Dubai Land Department, который подтверждает, что заявитель владеет недвижимостью нужной стоимости. Второй — федеральное ведомство ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security), которое выдаёт саму визу и Emirates ID.
В Дубае оба контура собраны в одном месте: DLD запустил центр «Cube» (программа Taskeen) в комплексе Al Manara Centre на Sheikh Zayed Road. Там одновременно принимают заявление, проверяют объект, проводят медицинский осмотр, снимают биометрию для Emirates ID и оформляют страховку — большинство заявителей проходят всё за один визит. Подать заявление можно и онлайн через сервисы DLD, затем посетить центр для биометрии.
Последовательность обычно такая:
- Регистрация сделки и получение title deed (или подтверждения оплаты застройщику для off-plan).
- Заявление в DLD на визу инвестора: система проверяет объект по реестру и его стоимость.
- Медицинское обследование в аккредитованной клинике (анализ крови, рентген).
- Оформление медицинской страховки.
- Подача в ICP: биометрия, выпуск визы и Emirates ID.
Если заявитель находится за рубежом, сначала выдаётся въездное разрешение, а полный статус оформляется после въезда в ОАЭ.
Документы
Стандартный пакет для основного заявителя:
- загранпаспорт со сроком действия не менее шести месяцев;
- title deed на объект (электронный, из реестра DLD) либо договор с застройщиком и подтверждение оплаты от AED 2 млн для off-plan;
- для ипотечной недвижимости — письмо банка с суммой выплаченного и остатком;
- фотография по требованиям ICP;
- действующая резидентская виза или въездная виза ОАЭ, если заявитель уже в стране;
- медицинская страховка в ОАЭ (оформляется на месте).
Для членов семьи дополнительно нужны свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей — легализованные для ОАЭ и переведённые на арабский или английский присяжным переводчиком. Легализацию лучше сделать заранее в стране выдачи: в Дубае это займёт больше времени.
Государственные сборы за рассмотрение, медосмотр, Emirates ID и визу устанавливаются DLD и ICP и сообщаются при подаче заявления; они меняются, поэтому точную сумму стоит запросить непосредственно перед оформлением.
Сроки и продление
При готовом пакете документов и подтверждённой стоимости объекта процесс обычно занимает недели, а не месяцы: одобрение DLD, медосмотр и выпуск Emirates ID укладываются в один–три визита. Дольше всего идут этапы, не зависящие от заявителя, — производство пластиковой карты Emirates ID и легализация документов семьи.
Виза выдаётся на 10 лет и продлевается на тот же срок, если на момент продления заявитель по-прежнему владеет недвижимостью на сумму от порога. Продажа объекта до истечения срока формально лишает основания для визы; если планируется замена одного объекта другим, лучше совершить покупку до продажи или согласовать порядок с DLD.
Особенность, которую часто упускают: виза не обязывает жить в ОАЭ, но и не создаёт налоговое резидентство сама по себе — для этого действуют отдельные критерии пребывания. Планировать переезд или структуру владения стоит вместе с налоговым консультантом в вашей стране.
Роль брокера и как Bonum Realty помогает
Лицензированный брокер не выдаёт визы, но от него зависит, будет ли объект «визовым» без осложнений: правильно зарегистрированная сделка, точная стоимость в title deed, корректное распределение долей между супругами, а для off-plan — выбор застройщика из одобренного перечня и график платежей, при котором оплаченная часть достигает порога к нужному сроку.
Bonum Realty сопровождает клиента от выбора объекта до регистрации в DLD и передаёт готовый пакет документов для визы; саму подачу заявитель проходит лично или через аккредитованный типинг-центр или PRO-специалиста. Расходы на покупку, которые предшествуют визе, разобраны в гиде «Расходы при покупке недвижимости в Дубае», порядок сделки — в гиде «Как иностранцу купить недвижимость в Дубае». Запросить консультацию можно на странице контактов.