Зоны freehold в Дубае: где иностранец может купить недвижимость

Freehold и leasehold: в чём разница по сути

Freehold — полная собственность без срока. Вы владеете и самим объектом, и долей в земле под ним, можете продать, подарить, заложить, сдать, передать по наследству и перестроить в рамках правил комьюнити. В реестре DLD вы записаны как собственник, на руках — свидетельство о собственности (title deed). Никакого продления, никакой платы «за право владеть» дальше нет.

Leasehold — долгосрочная аренда права, в Дубае до 99 лет. Объект ваш на срок договора, земля остаётся за собственником участка. Такое право тоже регистрируется в DLD, его можно продавать и закладывать, но чем меньше остаётся лет до конца срока, тем хуже оно продаётся и тем осторожнее к нему относятся банки. Рядом существует usufruct — право пользования, тоже до 99 лет, по экономике близкое к leasehold.

Практический вывод простой: на рынке, где покупают ради капитала и ради визы, freehold — это норма, а leasehold — исключение, которое нужно осознанно выбирать и отдельно считать. Термины, которые встретятся в документах, разобраны в словаре терминов рынка недвижимости Дубая.

Правовая основа: Закон № 7 от 2006 года и назначенные зоны

Право иностранца владеть недвижимостью в Дубае даёт Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости в эмирате Дубай. Его логика такая:

• граждане ОАЭ и стран Персидского залива (а также компании, полностью им принадлежащие) могут владеть недвижимостью в любой части эмирата;
• граждане всех остальных стран — только в зонах, назначенных правителем эмирата, и там они получают либо полную собственность без ограничения по сроку, либо право пользования или аренды сроком до 99 лет.

Сам перечень зон установлен отдельным актом — Постановлением № 3 от 2006 года, и с тех пор он расширялся много раз по мере запуска новых мастер-комьюнити. Ключевая деталь, которую почти никогда не объясняют в объявлениях: перечень составлен не по маркетинговым названиям районов, а по кадастровым участкам и секторам. Поэтому фраза «этот район фрихолд» строго говоря некорректна — фрихолдом является конкретный участок земли.

Перечень продолжает меняться и сейчас: в 2025 году DLD объявил о возможности перевода в фрихолд группы частных участков вдоль Sheikh Zayed Road и в Al Jaddaf. Это ещё одна причина не полагаться на списки трёхлетней давности из блогов, а сверяться с реестром на дату сделки.

Какие районы относятся к freehold

Ниже — известные фрихолд-комьюнити, сгруппированные по преобладающему типу застройки. Список не исчерпывающий: он даёт ориентир, а решение по конкретному объекту всё равно принимается по участку.

Ультра-люксовый сегмент, с которым работает Bonum Realty, целиком лежит внутри фрихолда: Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island и Emirates Hills доступны иностранному покупателю в полную собственность.

Обратная сторона: многие сложившиеся кварталы, застроенные до 2000-х, в перечень целиком не входят. Там встречаются отдельные назначенные участки, а соседний квартал может быть закрыт для покупки иностранцем. Именно в таких местах чаще всего и случаются неприятные сюрпризы на этапе проверки.

Как проверить конкретный адрес, а не район

Проверка занимает несколько минут и делается до того, как вы вносите депозит.

1. Спросите номер участка. У любого объекта есть Plot / Land Number и наименование сектора (community). Продавец или брокер обязаны их назвать — эти данные есть в свидетельстве о собственности.
2. Посмотрите свидетельство. В title deed указан вид права: Freehold, Leasehold или Usufruct, а также срок, если право срочное. Это первичный документ, а не скриншот из объявления.
3. Сверьтесь с реестром DLD. Проверка свидетельства и данных объекта доступна в приложении Dubai REST и в электронных сервисах Dubai Land Department. Там же видно, есть ли на объекте обременения.
4. Для новостройки — проверьте проект. У строящегося объекта смотрят не только участок, но и статус проекта, эскроу-счёт и регистрацию договора в Oqood. Подробнее — в гиде «Off-plan или готовое жильё».
5. При сомнении — письменный ответ. Если объект находится на границе зоны или в старом квартале, попросите брокера получить подтверждение от DLD в письменном виде. Это нормальная просьба, и добросовестный брокер её выполнит.

Если объект показывают удалённо, порядок тот же — проверка документов не требует присутствия в Дубае. Как это устроено, описано в гиде «Покупка недвижимости в Дубае удалённо».

Что на практике значит нефрихолд для иностранца

Если участок не назначен, иностранец не может стать его собственником. Варианты, которые остаются, и их реальная цена:

• Долгосрочная аренда жилья. Самый частый выбор. Договор регистрируется в Ejari, никакого права на объект не возникает.
• Leasehold или usufruct до 99 лет, если такая схема предусмотрена для конкретного участка. Право регистрируется в DLD и продаётся, но ликвидность ниже, а ипотека доступна далеко не везде.
• Покупка через компанию. Схема существует, но требует консультации юриста и налогового специалиста, а не совета брокера: у неё свои последствия по корпоративному налогу, отчётности и стоимости содержания структуры.

Отдельно стоит сказать про визу. Резидентская виза инвестора привязана к недвижимости в собственности; долгосрочная аренда её не даёт. Условия разобраны в гиде «Golden Visa через покупку недвижимости».

Как регистрируется право в DLD

Регистрация в Дубае централизована: право возникает не из договора, а из записи в реестре Dubai Land Department. На вторичном рынке последовательность такая:

Для строящегося объекта вместо title deed сначала выпускается регистрация договора в системе Oqood, а свидетельство собственности — после ввода объекта и передачи ключей. Полная раскладка платежей — в гиде «Расходы при покупке недвижимости в Дубае», а весь процесс по шагам — в гиде «Как иностранцу купить недвижимость в Дубае».

Все ставки и правила приведены по состоянию на 2026 год; перед сделкой уточняйте актуальные данные в DLD. Проверить конкретный объект и получить подтверждение по участку Bonum Realty готова без обязательств: info@bonumrealty.com, контакты.