На этой странице
Просмотры на расстоянии
Видеопросмотр — это не ролик из объявления. Брокер проходит дом с камерой в прямом эфире и показывает то, что вы просите: вид из каждого окна в нужное время суток, шум с дороги, состояние техники, соседние участки, въезд. Хороший тон — второй просмотр в другое время дня и запись, к которой можно вернуться.
Помимо самого дома, просите показать подъезд и охрану, общие зоны (для квартир), пляж или гольф, если они часть ценности, и реальную дорогу до ключевых точек. Для вилл на Palm Jumeirah или Jumeirah Bay важны линия воды и ориентация участка — по фотографиям это не считывается.
Что проверить до внесения депозита
| Документ | Что смотрим |
|---|---|
| Title deed | Собственник совпадает с продавцом; номер участка или юнита; площадь; обременения (ипотека отражается в документе). Для строящегося объекта — Oqood. |
| Разрешение Trakheesi | Номер permit в объявлении и QR-код Madhmoun; брокер лицензирован RERA (ORN компании и BRN агента). |
| Service charges | Ставка за квадратный фут и отсутствие задолженности — через Mollak или у управляющей компании. |
| NOC | Готовность застройщика выдать No Objection Certificate: нет долгов и споров по объекту. |
| Продавец | Паспорт; если продаёт компания — её документы и полномочия подписанта. |
| Form A | Договор владельца с брокером продавца, подтверждающий право выставлять объект. |
Из-за дистанции особенно важен независимый технический осмотр: инженер проверяет конструктив, инженерные системы, гидроизоляцию, бассейн и присылает отчёт с фотографиями.
Доверенность: как оформить, чтобы DLD её принял
Если вы не приедете на переоформление, ваши интересы в трасти-офисе представляет поверенный — юрист или доверенное лицо (брокер тоже может, но при крупном чеке лучше независимый представитель). DLD принимает доверенность (power of attorney, POA), оформленную одним из двух способов.
Вариант 1 — в ОАЭ. Доверенность заверяется у нотариуса Dubai Courts на арабском или двуязычно. Самый простой путь, если вы бываете в Дубае хотя бы на день.
Вариант 2 — за рубежом. ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле, поэтому апостиль здесь не работает — нужна полная консульская легализация: нотариус в вашей стране → МИД или уполномоченный орган вашей страны → консульство ОАЭ → Министерство иностранных дел ОАЭ (MOFAIC) уже в Эмиратах → легальный перевод на арабский переводчиком, лицензированным Минюстом ОАЭ. Цепочка занимает недели, так что начинать стоит сразу после выбора объекта.
Содержание доверенности не менее важно, чем форма: конкретный объект (номер участка, юнита, title deed или Oqood), конкретные действия (покупка, подписание Form F, оплата, регистрация в DLD, получение title deed), срок действия. Слишком общая доверенность может быть отклонена, слишком узкая — не покроет непредвиденный шаг. Требования к форме на 2026 год уточняйте в DLD или у трасти-офиса до оформления.
Деньги: переводы, manager's cheque и эскроу
Расчёт на вторичном рынке идёт в трасти-офисе, чаще всего через manager's cheque — банковский чек, выпущенный банком ОАЭ на имя продавца (или его банка, если погашается ипотека). Отсюда практическое требование: деньги должны оказаться в банке ОАЭ до сделки — на вашем счёте, на счёте поверенного или на клиентском счёте юридической фирмы, которая выпустит чек.
При покупке off-plan платежи идут переводом на эскроу-счёт проекта, и международный перевод напрямую от покупателя здесь норма. Реквизиты сверяйте только с документами застройщика, а не с письмом «от менеджера».
Ещё до депозита спросите брокера и трасти-офис, какой маршрут денег они примут в вашем случае, и проговорите его с банком-отправителем. Пробный небольшой перевод перед основным — обычная практика.
Цифровые сервисы DLD и дистанционная регистрация
DLD последовательно переводит услуги в цифровой формат: в приложении Dubai REST можно проверить объект, статус проекта и застройщика, service charges, получить копию title deed, а ряд операций подписать электронно. Для нерезидента без Emirates ID возможности дистанционной подписи ограничены, поэтому на 2026 год стандартный путь удалённой сделки на вторичном рынке — доверенность и представитель в трасти-офисе. Актуальный перечень дистанционных услуг уточняйте в DLD: он расширяется.
Для off-plan дистанционная покупка проще: SPA часто подписывают электронно, платежи идут переводами, а Oqood регистрирует застройщик.
Сроки и типичные ошибки
| Этап | Обычный срок |
|---|---|
| Подбор и видеопросмотры | От нескольких дней до нескольких недель |
| Доверенность, оформленная за рубежом | Недели: легализация плюс перевод |
| От Form F до переоформления (вторичный рынок, без ипотеки) | Обычно несколько недель: NOC, подготовка чека, запись в трасти-офис |
| С ипотекой продавца или покупателя | Дольше: оценка, liability letter, согласования банка |
Ошибки, которые встречаются чаще всего:
- Депозит переводом «на карту менеджера» вместо чека на имя продавца по Form F.
- Доверенность с апостилем вместо консульской легализации — DLD её не примет.
- Не проверили service charges и долги — NOC задерживается, сделка сдвигается.
- Оплата off-plan на операционный счёт компании, а не на эскроу проекта.
- Объявление без permit Trakheesi — нередко признак перекупщика или несуществующего объекта.
- Не заложили расходы сверх цены — см. гид по расходам.
Особенности для граждан России и Казахстана
Ниже — практические наблюдения, а не юридическая консультация. Правила меняются, поэтому перед сделкой уточняйте детали у своего банка и юриста.
- Источник средств. Банки ОАЭ, застройщики и трасти-офисы проводят проверки KYC/AML и просят подтвердить происхождение денег: выписки, договоры продажи активов, справки о доходах, документы компании. Готовьте пакет заранее и на английском (переводы — нотариальные).
- Счёт в ОАЭ. Нерезиденту счёт открывают не все банки и не всегда быстро; резидентская виза, в том числе Golden Visa через недвижимость, заметно упрощает задачу. Многие покупатели закрывают первую сделку через клиентский счёт юридической фирмы, а счёт открывают уже как резиденты.
- Переводы из России. На 2026 год часть банков ОАЭ ограничивает приём переводов из российских банков или проверяет их дольше обычного; маршрут (банк-отправитель, валюта, корреспондент) согласовывайте заранее. Для валютных резидентов РФ действуют требования валютного законодательства и уведомления о зарубежных счетах — это зона вашего налогового консультанта.
- Переводы из Казахстана. Переводы из казахстанских банков в ОАЭ в целом проходят стандартно, но по крупным суммам банк запросит документы по сделке и основание платежа; действуют требования валютного законодательства РК по уведомлению о валютных договорах — пороги уточняйте в своём банке.
- Документы. Для DLD достаточно действующего загранпаспорта; Emirates ID и виза для покупки не требуются.
Если хотите пройти этот путь с сопровождением, напишите нам: организуем просмотры, проверки и координацию с юристом и трасти-офисом.