في هذه الصفحة
كيف يتم الشراء على الخارطة
البيع على الخارطة عقد مع مطوّر لوحدة لم توجد بعد أو لم تكتمل. والتسلسل المعتاد كالتالي.
- إبداء الاهتمام والإطلاق. في المشاريع المطلوبة قد يجمع المطوّر ودائع إبداء اهتمام قابلة للاسترداد قبل الإطلاق ويخصص الوحدات يوم الإطلاق. إبداء الاهتمام ليس عقد بيع.
- نموذج الحجز. يوقّع المشتري نموذج حجز، ويدفع عربوناً أولياً، ويحصل على تخصيص وحدة. اقرأ الشروط: بعض المطوّرين يعتبر جزءاً من عربون الحجز غير قابل للاسترداد إذا انسحب المشتري.
- اتفاقية البيع والشراء (SPA). هي العقد الرئيسي. تحدد المواصفات وجدول الدفع وموعد الإنجاز المتوقع وفترة السماح المسموحة للتأخير وسبل الانتصاف لكل طرف عند الإخلال، وهي المستند الذي ينبغي أن يراجعه محامٍ قبل التوقيع.
- تسجيل عقود. تُسجَّل مبيعات الخارطة في السجل العقاري المبدئي لدائرة الأراضي، المعروف بـ«عقود»، بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008. يدفع المشتري رسوم تسجيل الدائرة 4% من سعر الشراء زائد رسم إداري ويحصل على شهادة عقود تثبت حقه التعاقدي. ويعرض بعض المطوّرين تحمّل جزء من هذا الرسم أو كله كعرض ترويجي؛ وإن كان كذلك فينبغي كتابته في اتفاقية البيع.
- الدفعات في حساب الضمان. بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، يجب أن يكون لكل مشروع على الخارطة حساب ضمان مخصص لدى بنك معتمد. تُدفع أقساط المشتري في ذلك الحساب لا في الحساب العام للمطوّر، ويُفرج عن الأموال للمطوّر مقابل تقدم البناء المعتمد. تأكد من رقم حساب الضمان من سجل المشروع لدى دائرة الأراضي قبل الدفع، وادفع في ذلك الحساب فقط.
- الأقساط وخطط ما بعد التسليم. خطط الدفع نسب من السعر تستحق في تواريخ أو مراحل بناء. ويعرض بعض المطوّرين خططاً لما بعد التسليم يُدفع بموجبها جزء من السعر بعد تسليم المفاتيح؛ وتُنقل الملكية عندها عموماً بعد سداد القسط الأخير فقط.
- الإنجاز والفحص والتسليم. عند الإنجاز يحصل المطوّر على شهادة إنجاز المبنى ويرتب المعاينات. يسجّل المشتري أو مسّاح معيّن العيوب، ويصلحها المطوّر، وتُسلَّم الوحدة. ثم تُسجَّل الملكية لدى دائرة الأراضي ويصدر سند ملكية باسم المشتري.
كيف يتم شراء العقار الجاهز
شراء العقار الجاهز صفقة بين طرفين خاصين، عادةً بوسيط لكل جانب، وتكتمل في مكتب أمين تسجيل مسجّل لدى دائرة الأراضي.
- العرض والنموذج F. بعد الاتفاق على الشروط يوقّع الطرفان عقد البيع القياسي لدائرة الأراضي، النموذج F (ويُسمى عادةً مذكرة التفاهم). يسجّل السعر والعربون وموعد الإتمام ومن يدفع أي رسوم وعواقب الإخلال. ويدفع المشتري عرفاً عربوناً، نحو 10% غالباً، كشيك مصرفي يحتفظ به وسيط المشتري حتى النقل.
- خطوات الرهن إن وجدت. يحصل المشتري الممول على تقييم وموافقة نهائية على القرض. ويطلب البائع المرهون خطاب التزام من المقرض، ويُسدَّد القرض من حصيلة البيع أو من بنك المشتري عند النقل.
- شهادة عدم الممانعة. يتقدم البائع إلى المطوّر أو المجتمع الرئيسي بطلب الشهادة التي تؤكد تسوية رسوم الخدمات وعدم الممانعة في النقل. ويتقاضى المطوّر رسماً عليها.
- النقل. في مكتب أمين التسجيل يدفع المشتري السعر بشيك مصرفي (أو تحويل بنكي حيث يقبله المكتب)، ورسوم الدائرة 4% زائد 580 درهم، ورسوم الأمين 4,000 درهم زائد الضريبة، ويصدر سند ملكية جديد باسم المشتري، في اليوم نفسه عادةً.
الآلية خطوة بخطوة والتفصيل الكامل للتكاليف في دليلينا شراء عقار في دبي للأجانب وتكلفة تسجيل العقار في دبي.
مقارنة بين الخارطة والجاهز
| على الخارطة | جاهز (ثانوي) | |
|---|---|---|
| ما تشتريه | حق تعاقدي في وحدة ستُسلَّم | عقار قائم بسند ملكية |
| العقد | اتفاقية بيع المطوّر، بصياغة المطوّر | النموذج F لدائرة الأراضي بين المشتري والبائع |
| التسجيل | عقود (السجل المبدئي)، ثم سند الملكية عند الإنجاز | سند الملكية يصدر عند النقل |
| الدفع | أقساط خلال البناء وأحياناً بعد التسليم | كامل السعر عند النقل (نقداً أو برهن) |
| إلى أين يذهب المال | حساب ضمان المشروع، يُفرج عنه مقابل التقدم | مباشرة إلى البائع في مكتب أمين التسجيل |
| المعاينة | وحدة عرض ورسومات ومواصفات؛ فحص العيوب عند التسليم | معاينة فعلية ومسح مستقل قبل التعاقد |
| السكن أو الدخل | بعد الإنجاز فقط | فوري، أو عند انتهاء عقد إيجار قائم |
| التمويل | محدود؛ تموّل البنوك حصة أقل من مشتريات الخارطة وغالباً في مراحل البناء المتأخرة فقط | منتجات رهن قياسية للمقيمين وغير المقيمين |
| يقين المنتج | قد تختلف المواصفات والإطلالة والتشطيب عن مواد التسويق | ما تراه هو ما تشتريه |
| الخطر الرئيسي | التأخير، تغيير المواصفات، تعثر المطوّر، تغير السوق قبل التسليم | عيوب خفية، متأخرات، أعباء غير مُفصح عنها |
المخاطر والحمايات
على الخارطة. يتعرض المشتري للتأخير وتغييرات المواصفات والوضع المالي للمطوّر وتحركات السوق قبل التسليم. ويخفف إطار دبي هذه المخاطر ولا يزيلها:
- يجب تسجيل كل مشروع لدى RERA وأن يكون له حساب ضمان. ورقم المشروع وحساب الضمان والمطوّر ونسبة الإنجاز مسجّلة لدى دائرة الأراضي ويمكن التحقق منها عبر خدماتها الرقمية قبل التوقيع.
- إذا أخلّ المشتري، يجب على المطوّر اتباع إجراءات دائرة الأراضي قبل الإلغاء، ويعتمد حق المشتري في الاسترداد على مدى تقدم البناء. والجدول محدد قانوناً؛ واعتباراً من 2026 تأكد من الوضع الحالي لدى الدائرة قبل الاعتماد عليه.
- سجل المطوّر أهم من أي لائحة. انظر إلى المشاريع المسلَّمة، والتأخيرات المتكبدة، وكيف عولجت العيوب، وهل حصل المشترون السابقون على سندات ملكيتهم بسرعة.
الجاهز. المخاطر أكثر ألفة: عيوب خفية، أو متأخرات رسوم خدمات، أو رهن غير مُفصح عنه، أو عقد إيجار قائم، أو بائع ليس المالك المسجّل. والحمايات هي التحقق من الملكية لدى دائرة الأراضي، وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، والمسح المستقل، والتحقق من سجل إيجاري، والتحقق من هوية البائع من الوسيط وأمين التسجيل.
المشاريع المعتمدة وشهادات عدم الممانعة وتصاريح Trakheesi
يجب أن يحمل كل إعلان عقاري في دبي، إلكترونياً أو ورقياً، تصريحاً صادراً عبر نظام Trakheesi التابع لدائرة الأراضي، ومنذ 2023 رمز Madhmoun يربط الإعلان بسجل الدائرة. وللعقار الجاهز يحتاج الوسيط إلى اتفاقية إدراج موقّعة (النموذج A) من المالك للحصول على التصريح. أما للمشروع على الخارطة فالوضع أشد: لا يصدر التصريح إلا لمشروع مسجّل لدى RERA وفقط حيث أصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة تخوّل ذلك الوسيط تسويقه. ويجب أن يعرض الإعلان رقم التصريح واسم المطوّر ورقم حساب الضمان وموعد الإنجاز المتوقع.
عملياً، المشروع الموصوف بأنه «معتمد» أو «بشهادة عدم ممانعة من المطوّر» هو ما يجوز لوسيط مرخّص الإعلان عنه قانوناً. والإعلان بلا رقم تصريح، أو العرض على الخارطة المتداول بشكل خاص لمشروع لم يدخل بعد سجل دائرة الأراضي، ينبغي التعامل معه بحذر؛ ويستطيع المشترون مسح رمز Madhmoun أو التحقق من التصريح عبر الخدمات الرقمية للدائرة. المزيد في كيف تتحقق من ترخيص الوسيط العقاري في دبي.
أيهما يناسب المستثمر وأيهما يناسب الساكن
يميل العقار على الخارطة إلى مناسبة المشترين الذين يريدون مواصفات بناء جديد غير متاحة في السوق الثانوية، أو يفضّلون توزيع الدفع على مدة البناء، أو لا يحتاجون العقار لعدة سنوات، أو يتقبّلون مخاطر المطوّر والتوقيت. وفي الشريحة الفاخرة في دبي يشمل ذلك المساكن ذات العلامات والواجهة البحرية من مطوّرين مثل Meraas وOmniyat، حيث قد يكون المنتج المكتمل هو السبيل الوحيد لاقتناء مبنى أو موقع بعينه.
يميل العقار الجاهز إلى مناسبة المشترين الذين ينوون السكن قريباً، أو يريدون معاينة ما يشترونه بالضبط، أو يموّلون برهن عقاري، أو يريدون دخل إيجار من اليوم الأول. وللفلل فائقة الفخامة في نخلة جميرا وجزيرة جميرا باي وتلال الإمارات، السوق الثانوية هي حيث يوجد معظم المعروض. ومن أمثلة الفلل الجاهزة على الواجهة البحرية التي نسوّقها حالياً فيلا Amalfi في جميرا باي.
Bonum Realty تقدّم الاستشارة في كليهما؛ وحيث يكون المشروع على الخارطة نتأكد من تسجيل RERA وحساب الضمان وتفويض المطوّر قبل عرضه. الاستفسارات: info@bonumrealty.com أو نموذج الاستفسار (يرد المستشار بالإنجليزية أو الروسية).