في هذه الصفحة
تعيين الوسيط: النموذج A والحصرية
لا يجوز للوسيط قانوناً الإعلان عن عقار في دبي دون تفويض كتابي من المالك على النموذج A الصادر عن دائرة الأراضي، وهو اتفاقية الإدراج القياسية التي تسجّل العقار وسعر العرض والعمولة والمدة وما إذا كان التعيين حصرياً. يوقّعه المالك المسجّل (أو وكيل بوكالة سارية)، وهو ما يقدّمه الوسيط للحصول على تصريح إعلان Trakheesi.
يمكن للبائع توقيع النموذج A مع عدة شركات وساطة (إدراج مفتوح) أو مع واحدة (وكالة حصرية). وفي السوق الفاخرة تخدم الحصرية البائع أفضل عموماً: تصريح واحد ومجموعة صور واحدة يتجنبان ظهور العقار بأسعار مختلفة عبر البوابات، ويتحكم الوسيط فيمن يعاين وما يُفصح عنه، ويكون للشركة المعيّنة دافع للاستثمار في التجهيز والتواصل الخاص مع المشترين. أما الإدراج المفتوح فينتج إعلانات مكررة ويُضعف موقف البائع، لأن المشترين يرون المنزل يُدفع من عدة جهات. وينبغي أن ينص النموذج A على مدة التعيين وشروط إنهائه.
لا يجوز إلا لشركة وساطة مرخّصة من RERA (برقم ORN) ووسطاء مسجّلين (برقم BRN) تسويق العقار أو تلقّي عمولة؛ وبموجب اللائحة رقم 85 لسنة 2006 لا يملك الوسيط غير المرخّص أي مطالبة قابلة للتنفيذ بأتعاب. ويجوز للملّاك البيع بأنفسهم، لكن لا يجوز لهم الإعلان عبر طرف ثالث غير مرخّص.
التقييم والتسعير
يبدأ التسعير من أدلة الصفقات المنفّذة لا من أسعار العرض. تنشر دائرة الأراضي الصفقات المسجّلة، فيستطيع الوسيط تحديد مبيعات مماثلة في المجتمع نفسه وتعديلها بحسب مساحة الأرض والمساحة المبنية والموقع (واجهة بحرية، واجهة ملعب غولف، إطلالة على الأفق) والحالة وجودة البناء. وأسعار العرض في البوابات دليل ضعيف في هذا المستوى؛ فهي تعكس طموحات البائعين وغالباً ما تبقى دون بيع فترات طويلة.
وعندما يلزم رقم رسمي، لمقرض أو صندوق ائتماني أو مكتب عائلي، يمكن تكليف مقيّم مرخّص. وفي الأسواق الضيقة مثل تلال الإمارات أو جزيرة جميرا باي، حيث المنازل فردية والمبيعات نادرة، يكون التقييم حكماً على مجموعة ضيقة من المقارنات، ويكون الوسيط ذو المعرفة المباشرة بما دفعه المشترون مؤخراً وما رفضوا دفعه مفيداً بقدر البيانات المنشورة.
ثم يأتي التسعير كقرار: سعر إرشادي قريب من الأدلة لجذب المنافسة، أو رقم أعلى يترك مجالاً للتفاوض مع نوع محدد من المشترين. والمبالغة في السعر عند الطرح هي الخطأ الأكثر شيوعاً؛ فالمنزل الذي بقي في السوق أشهراً وخُفّض سعره يجذب اهتماماً أقل من المنزل المسعّر صحيحاً منذ البداية.
تجهيز المنزل
يقارن مشترو المنازل الفاخرة بالمنتج الجديد وبتوقعات بعضهم بعضاً. ولذلك يستحق التجهيز عناءه:
- الصيانة والعرض. عالج العيوب، واصنع صيانة للتكييف ومعدات المسبح، وجدّد تنسيق الحدائق والإضاءة، وأزل الفوضى. وحيث يكون المنزل غير مفروش أو قديم الطراز، يشيع تأثيث الغرف الرئيسية للعرض.
- التصوير والفيديو. كلّف مصوّراً معمارياً، ومجموعة صور عند الغسق، وفيديو جولة، وحيث يُسمح لقطات جوية. تخدم هذه البوابات والعروض الخاصة للمشترين في الخارج على حد سواء.
- المخططات والمساحات. قدّم مخططات دقيقة بمساحة الأرض والمساحة المبنية على أساس متسق؛ فالتباينات بين المساحة المبنية المسوَّقة وقياسات المسّاح سبب متكرر لإعادة التفاوض.
- ملف المستندات. سند الملكية، وكشوفات رسوم الخدمات، وموافقات التعديلات، والضمانات، والرسومات، وقائمة بما هو مشمول. وفي المنزل المبني حسب الطلب يكون هذا الملف جزءاً مما يُباع.
التصاريح ولماذا يلزم وسيط مرخّص
يجب أن يحمل كل إعلان، على بوابة أو وسائل التواصل أو مطبوعة أو كتيّب، رقم تصريح Trakheesi صادراً عن دائرة الأراضي، ومنذ 2023 رمز Madhmoun يربطه بسجل الدائرة. ولا يصدر التصريح إلا لشركة وساطة مرخّصة تحمل النموذج A من المالك؛ وترفض البوابات الإعلانات بدونه. والإعلان دون تصريح يعرّض المعلن للغرامات. ولهذا يحتاج البائع الذي يريد تسويق منزله، ولو بتكتم، إلى وسيط مرخّص: فالتصريح لا يصدر لمالك فرد ولا لوسيط غير مرخّص.
ويحكم التصريح المحتوى أيضاً: يجب أن تكون الصور والأسعار والأوصاف دقيقة، ولا يجوز الإعلان عن العقار بسعر غير المذكور في النموذج A دون تعديل.
تأهيل المشترين بتكتم
كثير من البائعين في هذا المستوى لا يريدون تداول العنوان أو التصميمات الداخلية أو سعر العرض علناً. والنهج خارج السوق شائع: يحمل الوسيط النموذج A والتصريح، ويُعدّ المواد، ويعرض العقار مباشرة على مشترين مؤهلين وعلى وسطاء آخرين لديهم عميل معروف، دون إدراج على البوابات. والمعاينات بموعد، ويمكن طلب تعهدات سرية قبل إتاحة المعلومات التفصيلية.
قبل المعاينة ينبغي أن يتبيّن الوسيط من هو المشتري، وهل يشتري شخصياً أم عبر شركة، وهل الشراء نقداً أم ممول (وإن كان ممولاً، هل توجد موافقة مبدئية)، وإطاره الزمني، وللمبالغ الكبيرة إثبات الأموال. ويخضع الوسطاء لالتزامات مكافحة غسل الأموال في الإمارات ويجرون فحوصات هوية في كل الأحوال. ومن حق البائع أن يسأل عما تبيّن عن المشتري المحتمل قبل منحه الدخول.
من العرض إلى نقل الملكية
- العرض والتفاوض. تُقدَّم العروض عبر الوسطاء وتُؤكَّد كتابةً. وإلى جانب السعر تشمل الشروط موعد الإتمام، وهل الأثاث مشمول، والعربون، وأي شروط مثل المسح أو موافقة الرهن.
- النموذج F. تُسجَّل الشروط المتفق عليها في عقد البيع القياسي لدائرة الأراضي، النموذج F. ويُقدَّم عربون المشتري، نحو 10% عادةً، كشيك مصرفي يحتفظ به وسيط المشتري حتى النقل. ويحدد النموذج F عواقب إخفاق أي طرف في الإتمام.
- فك الرهن. إذا كان العقار مرهوناً، يحصل البائع على خطاب التزام من المقرض يبيّن مبلغ التسوية. وعند النقل يُسدَّد القرض من أموال المشتري ويُفك الرهن عن سند الملكية قبل إصدار السند الجديد؛ ينسّق مكتب أمين التسجيل ذلك، لكن يجب التخطيط له مسبقاً.
- شهادة عدم الممانعة. يتقدم البائع إلى المطوّر أو المجتمع الرئيسي بطلب الشهادة التي تؤكد تسوية رسوم الخدمات. والمتأخرات والتعديلات غير المعتمدة والمرافق غير المدفوعة تؤخرها وينبغي حلها قبل إيجاد مشترٍ.
- نقل الملكية. في مكتب أمين التسجيل يدفع المشتري السعر والرسوم، ويُفك أي رهن، ويصدر سند الملكية باسم المشتري؛ ويسلّم البائع المفاتيح وبطاقات الدخول والمستندات. ويمكن تمثيل البائع في الخارج بوكالة تستوفي متطلبات دائرة الأراضي الحالية.
تكاليف البائع والضرائب والجدول الزمني
| البند | موقف البائع |
|---|---|
| رسوم نقل الملكية (4% + 580 درهم) | يدفعها المشتري عرفاً، وإن كان للطرفين الاتفاق على غير ذلك في النموذج F |
| رسوم أمين التسجيل (4,000 درهم + الضريبة) | يدفعها المشتري عرفاً |
| عمولة الوساطة | كما اتُفق في النموذج A، زائد 5% ضريبة؛ تُستحق عند الإتمام |
| رسوم شهادة عدم الممانعة | يدفعها البائع؛ يحدد المبلغ المطوّر |
| تسوية الرهن | الرصيد المستحق زائد أي رسم سداد مبكر بموجب شروط القرض |
| رسوم الخدمات والمرافق | تُسوّى حتى تاريخ النقل؛ ويمكن الاتفاق على التوزيع في النموذج F |
| التجهيز | التأثيث للعرض والتصوير والإصلاحات |
الضرائب. لا تفرض الإمارات ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل على الأفراد، فربح البائع الفرد لا يُفرض عليه ضريبة في الإمارات. ولا تنطبق ضريبة القيمة المضافة على إعادة بيع العقار السكني: أول توريد لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من الإنجاز خاضع لنسبة الصفر والمبيعات اللاحقة معفاة. وقد يقع العقار المملوك عبر شركة ضمن نظام ضريبة الشركات الإماراتي، وقد تكون على البائعين المقيمين ضريبياً في الخارج التزامات في بلدانهم؛ وينبغي التحقق من النقطتين لدى مستشار ضريبي قبل التعاقد. التفاصيل في الضرائب على تملّك العقار في دبي.
الجدول الزمني. من تعيين الوسيط إلى النقل، يستغرق البيع الفاخر عادةً عدة أشهر، وفترة التسويق هي العنصر الأكثر تفاوتاً. وبعد الاتفاق على الشروط يتم النقل خلال أسابيع، بحسب شهادة عدم الممانعة وتمويل المشتري أو وكالته وأي فك رهن. أرقام جانب المشتري في تكلفة تسجيل العقار في دبي.
Bonum Realty (RERA ORN 34799) تعمل لصالح بائعي الفلل في نخلة جميرا وجزيرة جميرا باي وتلال الإمارات، عبر التعريفات الخاصة أساساً؛ ومن تكليفاتها الحالية فيلا Amalfi في جميرا باي. الاستفسارات: info@bonumrealty.com أو نموذج الاستفسار (يرد المستشار بالإنجليزية أو الروسية).