في هذه الصفحة
كيف نشأت تلال الإمارات
وضعت إعمار العقارية المخطط الرئيسي لتلال الإمارات بوصفها الدرّة في حي Emirates Living، إلى جانب The Springs وThe Meadows وThe Lakes. طُرحت في مطلع الألفية، بعد وقت قصير من فتح دبي التملك الحر لغير المواطنين لأول مرة، وكانت من أولى العناوين التي يستطيع فيها المشتري الدولي حيازة قطعة فيلا كاملة باسمه. ويُسجَّل سند التملك الحر في المجمع لدى دائرة الأراضي والأملاك كأي منطقة تملك حر معتمدة أخرى.
اختلف المفهوم عن معظم مجتمعات دبي في تلك الفترة. فبدلاً من بيع فلل مكتملة، باعت إعمار قطعاً مخدومة وتركت البناء للملّاك، ضمن إرشادات تصميم يديرها المطوّر الرئيسي. وهذا القرار هو سبب شكل المجمع وسلوكه اليوم: لا يتشابه منزلان، وجودة البناء تتفاوت كثيراً، وعملية الشراء أقرب إلى اقتناء منزل ريفي منها إلى وحدة في مشروع.
قطع لا منتجات
كل عقار في تلال الإمارات بدأ قطعة أرض. كلّف الملّاك مهندسيهم ومقاوليهم، رهناً بموافقة المطوّر الرئيسي على الكتلة والارتفاع والارتدادات. وتتفاوت مساحات القطع كثيراً عبر المجمع: بعض المنازل على قطع متواضعة نسبياً عند حافة الملعب، وأخرى على قطع تتسع لبيت ضيافة منفصل وسكن للعاملين وسبا خاص وحدائق واسعة.
ولهذا ثلاث نتائج عملية للمشتري.
- القطعة هي الأصل. لا يمكن إنشاء أرض في مجمع مسوّر مكتمل البناء. والموقع داخل المجمع (واجهة الغولف، إطلالات البحيرة أو الأفق، الاتجاه، الارتفاع) يحرّك القيمة أكثر من المنزل القائم عليه.
- المساحة المبنية خيار المالك. قد تحمل قطعتان متجاورتان متقاربتا المساحة منزلين مختلفين تماماً في الحجم والمستوى. القطعة الأصغر بمنزل جيد البناء قد تناسب الساكن؛ والقطعة الكبيرة بمنزل متقادم قد تكون أعلى قيمة لمشترٍ ينوي إعادة البناء.
- الحالة والمستندات تتفاوت. لأن كل منزل بُني فردياً، يجب فحص جودة البناء واكتمال الموافقات وتاريخ الصيانة منزلاً منزلاً لا افتراضها من العنوان.
ملعب مونتغمري وتخطيط المجمع
في وسط تلال الإمارات يقع ملعب مونتغمري، ملعب غولف للبطولات من 18 حفرة صممه كولن مونتغمري مع ديزموند ميرهيد، مع ناديه. وكثير من القطع الأكثر طلباً تطل مباشرة على الممرات أو البحيرات؛ وأخرى على شوارع داخلية بإطلالات نحو أفق دبي مارينا وأبراج بحيرات جميرا. وعضوية الغولف منفصلة عن ملكية العقار ولا تُشمل مع المنزل.
ينقسم المجمع إلى قطاعات بالحروف (E وL وP وR وV وW من بينها). وهوية القطاع مهمة للمشترين والمقيّمين لأنها تدل على الموقع بالنسبة إلى الملعب والمدخل والطرق الداخلية، ولأن بعض القطاعات معروفة بقطع أكبر أو بنوع معين من الإطلالات. وأي قطاع يناسب مشترياً معيناً يعتمد على القطعة المحددة لا على الحرف، فالأفضل التعامل معه كاختصار لا كترتيب.
الدخول عبر بوابة واحدة بحراسة، والطرق الداخلية خاصة، ويحدّ المجمع حي Emirates Living الأوسع. ودبي مارينا ومدينة دبي للإنترنت وشارع الشيخ زايد على مسافة قصيرة بالسيارة، وكذلك المدارس والمستشفيات التي تخدم الجانب الغربي من المدينة.
الخصوصية والأمن ومن يسكن هناك
صُممت تلال الإمارات للسكان الذين يقدّرون التكتم. فالبوابة والكثافة المنخفضة وغياب الحركة العابرة تعني أن المجمع نادراً ما يزوره من لا يسكن فيه أو لم يُدعَ إليه. والمنازل داخل حدائق مسوّرة، وكثير من الملّاك يحتفظون بعاملين بدوام كامل في الموقع.
قاعدة السكان دولية وراسخة: أصحاب أعمال، وكبار تنفيذيين، وعائلات في دبي منذ عقدين أو أكثر، ومؤخراً مشترون ينتقلون من أوروبا وآسيا. ونسبة عالية من المنازل يسكنها ملّاكها لا مؤجَّرة، وهذا ما يميّز تلال الإمارات عن عناوين الواجهة البحرية الأحدث حيث تُحتفظ حصة أكبر من المعروض للاستثمار. للمقارنة مع مجتمعات الجزر، راجع دليلينا عن فلل نخلة جميرا وجزيرة جميرا باي.
ما تفحصه عند شراء قصر مبني حسب الطلب
العناية الواجبة في منزل بتلال الإمارات أكثر تعقيداً منها في فيلا من بناء مطوّر. النقاط أدناه هي ما نعدّه أساسياً.
| المجال | ما تفحصه | لماذا يهم |
|---|---|---|
| سند الملكية والقطعة | سند الملكية لدى دائرة الأراضي؛ رقم القطعة والمساحة المسجّلة؛ أي رهن أو عبء آخر مسجّل عليها | يؤكد بالضبط ما يُباع وما إذا كان فك رهن المقرض لازماً قبل النقل. |
| الموافقات | موافقة المطوّر الرئيسي على التصميم الأصلي؛ شهادة إنجاز البناء؛ موافقات التوسعات اللاحقة والطوابق السفلية والمسابح والمنشآت على السطح أو الملحقات | الأعمال غير المعتمدة قد تعرقل بيعاً أو رهناً مستقبلياً وقد تستلزم التسوية أو الإزالة. |
| مساحة القطعة مقابل المساحة المبنية | مساحة القطعة المسجّلة؛ المساحة المبنية الإجمالية وتقسيمها بين المساحة السكنية والطابق السفلي والمرائب ومناطق الخدمة | كثيراً ما تبالغ الإعلانات في المساحة المبنية. ونسبة المساحة المبنية إلى القطعة تبيّن كم استُخدم من إمكانات الموقع وما تبقى. |
| جودة البناء | الهيكل، والعزل المائي (الطوابق السفلية والمسابح خصوصاً)، والأنظمة الميكانيكية والكهربائية، والسطح، والتشطيبات الخارجية؛ عمر معدات التكييف والمصاعد؛ مسح بناء مستقل | تتراوح المنازل من أصلية عمرها عشرون سنة إلى إعادات بناء مكتملة حديثاً. وتكلفة معالجة العيوب قد تكون كبيرة. |
| رسوم الخدمات والمرافق | رسوم المجتمع الرئيسي، وترتيبات التبريد المركزي حيث تنطبق، وأرصدة المرافق المستحقة | يجب تسوية المتأخرات قبل إصدار شهادة عدم الممانعة للنقل. |
| الإشغال | سكن العاملين، وأي عقود إيجار مسجّلة عبر إيجاري، والحيازة الخالية عند التسليم | يحدد ما يرثه المشتري فعلاً عند الإتمام. |
وحيث يُباع المنزل كفرصة لإعادة البناء، تتحول الفحوصات نحو القطعة: الارتدادات والارتفاع المسموح والاتجاه وإجراءات الموافقة على الهدم والبناء الجديد. وللآلية العامة للشراء، بما فيها النقل في مكتب أمين تسجيل، راجع شراء عقار في دبي للأجانب وتكلفة تسجيل العقار في دبي.
اعتبارات إعادة البيع
تلال الإمارات سوق ضيقة بحكم التصميم. المعروض محدود، والمنازل فردية، وكثير من الملّاك ليسوا بائعين بأي سعر في سنة معينة. وتترتب على ذلك عدة نقاط نوعية.
- السيولة تقودها القطعة. القطع حسنة الموقع بمنازل معاصرة سليمة تجذب أعمق جمهور من المشترين. والمنازل شديدة الخصوصية في طابعها، أو ذات التوزيعات القديمة، تميل إلى البيع بقوة قطعها وقد تحتاج إلى تسعير يعكس ذلك.
- الجداول الزمنية أطول. يكلّف المشترون في هذا المستوى مسوحاً ومراجعة قانونية وغالباً يقومون بأكثر من زيارة عائلية. وعلى البائعين التخطيط لفترة تسويق أطول منها في مجتمع من بناء مطوّر.
- المستندات تبيع. الملف الكامل من الموافقات والرسومات والضمانات وسجلات الصيانة يقلل عدم يقين المشتري ويقصّر المفاوضات.
- النشاط خارج السوق شائع. حصة معتبرة من الصفقات في المجمع تُتفق عليها بشكل خاص بين أطراف ممثَّلة قبل أي إدراج علني. والوسيط ذو العلاقات الحقيقية بالمشترين أنفع هنا من الإعلان الواسع.
يستطيع الملّاك الذين يفكرون في البيع قراءة المزيد في بيع منزل فاخر في دبي.
كيف تعمل Bonum Realty في تلال الإمارات
Bonum Realty شركة وساطة مرخّصة من RERA (ORN 34799، رخصة DED 1168323) تركّز على سوق الفلل فائقة الفخامة في دبي: تلال الإمارات ونخلة جميرا وجزيرة جميرا باي، إلى جانب إصدارات مختارة على الخارطة من Meraas وOmniyat. في تلال الإمارات نعمل أساساً مع مشترين وبائعين خاصين يفضّلون التعريفات المتكتمة على التسويق المفتوح، وننسّق المسوح والمراجعة القانونية ونقل الملكية لدى دائرة الأراضي. يمكن إرسال الاستفسارات إلى info@bonumrealty.com أو عبر نموذج الاستفسار (يرد المستشار بالإنجليزية أو الروسية).