في هذه الصفحة
ملخص الرسوم عند شراء عقار جاهز
| الرسم | المبلغ | يُدفع إلى | يدفعه عادةً |
|---|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية | 4% من سعر الشراء + 580 درهم رسوم إدارية (شقق وفلل) | دائرة الأراضي والأملاك في دبي | المشتري (بحسب العرف؛ القانون يسمح بالمناصفة) |
| رسوم أمين التسجيل | 4,000 درهم + 5% ضريبة قيمة مضافة للأسعار من 500,000 درهم فأكثر؛ 2,000 درهم + الضريبة لما دون ذلك | مكتب أمين التسجيل | المشتري |
| عمولة الوساطة | 2% من السعر + 5% ضريبة قيمة مضافة | الوسيط العقاري | المشتري (البائع يدفع لوسيطه بشكل منفصل) |
| رسوم شهادة عدم الممانعة من المطوّر | تختلف بحسب المطوّر | المطوّر الرئيسي أو مطوّر المبنى | البائع (بحسب العرف) |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من مبلغ القرض + 290 درهم | دائرة الأراضي والأملاك | المشتري، في حال التمويل |
| رسوم التقييم | يحددها البنك أو المقيّم | البنك / مقيّم مسجّل لدى RERA | المشتري، في حال التمويل |
بالنسبة لقطع الأراضي تختلف الرسوم الإدارية لنقل الملكية (430 درهم). الأرقام أعلاه هي المبالغ المنشورة والمعروفة؛ جداول الرسوم قابلة للتغيير، لذلك يُستحسن التأكد من دائرة الأراضي أو مكتب أمين التسجيل قبل موعد النقل.
الرسوم الحكومية: نقل الملكية وأمين التسجيل
رسوم نقل الملكية تساوي 4% من السعر المذكور في عقد البيع، إضافة إلى رسم إداري قدره 580 درهم للشقة أو الفيلا. تُحصَّل في مكتب أمين التسجيل لحظة نقل الملكية. ينص القانون رقم 7 لسنة 2006 على تقاسم الرسم بالتساوي بين البائع والمشتري، لكن العرف السائد في سوق دبي أن يدفع المشتري كامل الـ4% ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في النموذج F. وقد يعرض البائع أحياناً تحمّل جزء منها كتنازل تفاوضي.
رسوم أمين التسجيل تتقاضاها مكاتب الأمناء الخاصة المرخّصة من دائرة الأراضي لإتمام عمليات النقل. وهي 4,000 درهم مضافاً إليها 5% ضريبة قيمة مضافة عندما يكون السعر 500,000 درهم أو أكثر، و2,000 درهم مع الضريبة لما دون ذلك. وتقع كل الصفقات تقريباً في المجتمعات التي تعمل فيها Bonum ضمن الشريحة الأعلى.
وعندما يسجّل المشتري رهناً عقارياً في الوقت نفسه، تتقاضى دائرة الأراضي رسوم تسجيل الرهن بنسبة 0.25% من مبلغ القرض إضافة إلى 290 درهم. وتُطبَّق عادةً رسوم أمين تسجيل منفصلة على تسجيل الرهن أيضاً.
عمولة الوساطة
رسوم الوساطة المعتادة لبيع عقار جاهز في دبي هي 2% من سعر الشراء مضافاً إليها 5% ضريبة قيمة مضافة، يدفعها المشتري لوسيطه عند نقل الملكية. ويدفع البائع عادةً لوسيط الإدراج الخاص به رسماً مماثلاً بموجب اتفاقية منفصلة (النموذج A). وعندما يمثل وسيط واحد الطرفين تبقى نسبة 2% على المشتري هي القاعدة، ويجب الإفصاح عن هذا الترتيب.
أما العمولة في شراء عقار على الخارطة فمختلفة: المطوّر هو من يدفع للوسيط، ولا يدفع المشتري أي عمولة. ولهذا لا تظهر أي رسوم وساطة في خطة الدفع الخاصة بالمطوّر.
تُستحق العمولة عند إتمام نقل الملكية وليس قبله. الوسيط الذي يطلب عمولة مقدماً، أو تحويلاً إلى حساب شخصي، لا يتبع ممارسات RERA.
شهادة عدم الممانعة من المطوّر ورسوم الصفقة الأخرى
قبل نقل ملكية أي عقار جاهز، يجب أن يصدر مطوّر المجتمع أو المبنى شهادة عدم ممانعة تؤكد سداد رسوم الخدمات وعدم وجود أي أمور عالقة. ويتقاضى المطوّرون رسماً على ذلك يختلف من مطوّر إلى آخر، ويدفعه البائع بحسب العرف، وإن كان بعض المطوّرين يشترط حضور المشتري ودفعه. وللشهادة عادةً مدة صلاحية محدودة، لذلك يُتقدَّم بطلبها بعد تحديد موعد النقل.
رسوم أخرى قد تنشأ:
- الوكالة القانونية: رسوم الكاتب العدل في الإمارات، أو التوثيق والتصديق في الخارج إذا لم تحضر شخصياً.
- رسوم الشيكات المصرفية التي يتقاضاها بنكك.
- المرافق: تأمين ورسوم توصيل لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، وتسجيل التبريد المركزي حيث يعتمده المبنى.
- الأتعاب القانونية إذا كلّفت محامياً بمراجعة العقد؛ اختيارية، لكنها شائعة في الصفقات الكبيرة ولدى الشركات المشترية.
مثال محسوب: فيلا بقيمة 15,000,000 درهم، شراء نقدي
المشتري الذي يشتري فيلا جاهزة في نخلة جميرا أو جزيرة جميرا باي بقيمة 15,000,000 درهم من دون رهن عقاري يدفع في مكتب أمين التسجيل ما يلي:
| البند | الحساب | درهم |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية | 4% × 15,000,000 + 580 | 600,580 |
| رسوم أمين التسجيل | 4,000 + 5% ضريبة | 4,200 |
| عمولة الوساطة | 2% × 15,000,000 + 5% ضريبة | 315,000 |
| إجمالي تكاليف المشتري | 919,780 |
أي ما يقارب 6.13% من سعر الشراء. رسوم شهادة عدم الممانعة وتأمينات المرافق وأي أتعاب قانونية تُضاف إلى ذلك ولم تُدرج لأنها متغيرة. ولو موّل المشتري نفسه جزءاً من الشراء، لأُضيف تسجيل الرهن بنسبة 0.25% من القرض زائد 290 درهم، ورسوم التقييم، ورسوم ترتيب القرض لدى البنك.
يمكنك حساب الأرقام لأي سعر عبر الحاسبة في صفحتنا الرئيسية.
التكاليف بعد الشراء: رسوم الخدمات
بعد تملّك العقار، تكون التكلفة المتكررة الرئيسية هي رسوم الخدمات السنوية التي تغطي صيانة المناطق المشتركة والأمن وتنسيق الحدائق ومرافق المجتمع، وفي المباني السكنية أنظمة المبنى وتأمينه. وتُحدَّد لكل قدم مربعة من مساحة الوحدة، وتعتمدها RERA سنوياً لكل مجتمع أو مبنى، وتصدر فواتيرها شركة إدارة اتحاد الملّاك. وتتفاوت المعدلات كثيراً بين مجتمع فلل ومسكن ذي علامة فندقية بخدمات منتجعية.
قبل الالتزام، اطلب رسوم الخدمات المعتمدة الحالية للعقار المحدد، وكشوفات السنتين الأخيرتين، وتأكيداً بعدم وجود متأخرات؛ فالمتأخرات تلحق بالعقار وتمنع إصدار شهادة عدم الممانعة. وللفلل ذات المسابح الخاصة أو الواجهة البحرية أو الحدائق الواسعة، خصّص ميزانية منفصلة لعقود صيانتك الخاصة.
لا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولا رسوم بلدية على العقار الذي يسكنه مالكه، ولا ضريبة على أرباح رأس المال عند البيع لاحقاً.
من يدفع ماذا: التوزيع العملي
العرف في دبي، ما لم يُتفق على غيره في النموذج F، هو كالتالي:
- المشتري: رسوم نقل الملكية 4% والرسم الإداري 580 درهم، ورسوم أمين التسجيل، وعمولة وسيط المشتري، والرسوم المتعلقة بالرهن، وتأمينات المرافق.
- البائع: رسوم شهادة عدم الممانعة من المطوّر، وتسوية أي متأخرات في رسوم الخدمات وتكاليف فك الرهن، وعمولة وسيط الإدراج الخاص به.
كل شيء قابل للتفاوض من حيث المبدأ، وليس من غير المعتاد في سوق هادئة أن يساهم البائع في رسوم النقل. وأياً كان المتفق عليه فيجب تدوينه في النموذج F ليطبّقه مكتب أمين التسجيل يوم النقل. وللاطلاع على تسلسل الصفقة كاملاً، راجع كيف يشتري الأجنبي عقاراً في دبي. وإذا كان الشراء بغرض دعم طلب إقامة، راجع الإقامة الذهبية عبر العقار؛ رسوم التأشيرة منفصلة عن تكاليف النقل المذكورة أعلاه.