في هذه الصفحة
ما هو غير موجود
ثلاث ضرائب تحدد شكل تملّك العقار في معظم الدول لا تنطبق على المالك الفرد في دبي.
- لا ضريبة عقارية سنوية. لا توجد جباية متكررة على القيمة الرأسمالية للعقار السكني، ولا ما يعادل ضريبة المجالس المحلية المفروضة على الملّاك بحسب قيمة المنزل.
- لا ضريبة دخل على الأفراد. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، فدخل الإيجار الذي يحصل عليه الفرد لا يُفرض عليه ضريبة في الإمارات.
- لا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد. الفرد الذي يشتري فيلا ويبيعها لاحقاً بسعر أعلى لا يدفع أي ضريبة إماراتية على الربح. تكلفة البيع هي تكلفة الصفقة — الوساطة، وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، ورسوم النقل حيث تقع على البائع — لا ضريبة على الربح.
المقابل هو أن دبي تحصّل عند الصفقة لا سنوياً. فرسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4% من السعر زائد 580 درهم هي الرقم المهم، وتُدفع مرة واحدة عند الشراء. وهي رسم تسجيل لا ضريبة، لكنها لأغراض الميزانية تتصرف كرسم الطابع. الجدول الكامل في تكلفة تسجيل العقار في دبي.
تحذير واحد، لأنه يوقع الناس كل سنة: غياب الضريبة الإماراتية لا يعني غياب الضريبة. إذا كنت مقيماً ضريبياً في بلد آخر، فقد يفرض بلدك ضريبة على دخل الإيجار من دبي، أو على ربح البيع، أو على الأصل نفسه. هذا السؤال من اختصاص مستشارك الضريبي لا الوسيط العقاري.
رسوم السكن البلدية: 5% من القيمة الإيجارية
الرسم المتكرر الوحيد في دبي الذي يتصرف فعلاً كضريبة عقارية هو رسوم السكن التي تفرضها بلدية دبي. تُحتسب بنسبة 5% من القيمة الإيجارية السنوية للعقار السكني وتُحصَّل على أقساط شهرية عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، فتظهر على حساب المرافق لمن يشغل العقار.
| الحالة | أساس احتساب الـ5% | من يدفع |
|---|---|---|
| عقار مؤجَّر لمستأجر | الإيجار السنوي المسجّل في عقد إيجاري (Ejari) | المستأجر، عبر حسابه لدى DEWA |
| مالك يسكن في عقاره | قيمة إيجارية سنوية مقدّرة لوحدة مماثلة | المالك الساكن، عبر حسابه لدى DEWA |
| مواطنو الدولة في عقاراتهم | — | معفون عموماً |
الحساب بسيط: عقار قيمته الإيجارية السنوية 600,000 درهم يترتب عليه رسم سكن 30,000 درهم في السنة، يُفوتر بواقع 2,500 درهم شهرياً على حساب DEWA. ولأنه يتبع حساب DEWA لا سند الملكية، فالمالك الذي يؤجّر عقاره لا يدفعه؛ والمالك الذي يسكن فيه يدفعه.
ضريبة القيمة المضافة على الصفقات العقارية
ضريبة القيمة المضافة في الإمارات 5%، والعقار من المجالات التي تعتمد فيها المعاملة كلياً على ما يجري توريده.
| التوريد | معاملة الضريبة | الأثر العملي |
|---|---|---|
| أول توريد لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من الإنجاز | خاضع لنسبة الصفر (0%) | لا تُضاف ضريبة إلى سعر المشتري؛ ويستطيع المطوّر استرداد الضريبة التي دفعها على البناء |
| أي بيع أو إيجار لاحق لعقار سكني | معفى | لا ضريبة على إعادة بيع فيلا أو شقة؛ ولا يستطيع البائع استرداد ضريبة المدخلات المرتبطة |
| عقار تجاري، بيعاً أو إيجاراً | خاضع للنسبة الأساسية 5% | تُضاف الضريبة إلى السعر أو الإيجار؛ ويجوز للمشتري المسجّل ضريبياً استردادها |
| أرض فضاء | معفاة | لا ضريبة؛ الأرض المبنية تُعامل بشكل مختلف |
| الوساطة وإدارة العقارات والتقييم والخدمات القانونية | خاضعة للنسبة الأساسية 5% | تُضاف الضريبة إلى العمولة والأتعاب المهنية — رسوم الوساطة 2% تُفرض زائد 5% ضريبة |
بالنسبة للمشتري الخاص لمنزل في دبي، الموقف العملي أنه لا تُفرض ضريبة قيمة مضافة على العقار نفسه، جديداً كان أو مُعاد بيعه، لكنها تُفرض على الخدمات المحيطة بالصفقة. وفواتير رسوم الخدمات من شركة إدارة المبنى هي أيضاً توريد خدمات، فتحقق مما إذا كانت الضريبة تظهر عليها.
العقار التجاري مختلف في طبيعته لا في النسبة فقط، ويستحق استشارة متخصصة قبل الالتزام.
ضريبة الشركات عندما يُملك العقار عبر شركة
أقرّت الإمارات ضريبة الشركات الاتحادية بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022: 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم و9% فوق هذا الحد. لا يغيّر ذلك شيئاً للمالك الفرد العادي، ويغيّر الكثير للشركة.
الفرق المهم هو من يحمل سند الملكية:
- الفرد الذي يملك عقاراً كاستثمار خارج النطاق. ينص قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 على أن دخل الاستثمار العقاري الذي يحققه شخص طبيعي، حيث لا يتطلب النشاط رخصة، لا يُعامل كدخل أعمال لأغراض ضريبة الشركات — فالإيجار وأرباح إعادة البيع على فيلا مملوكة شخصياً غير مشمولة، أياً كان المبلغ.
- الشركة التي تملك عقاراً — شركة في البر الرئيسي الإماراتي، أو كيان خارجي أو في منطقة حرة، أو شركة أجنبية تملك عقاراً في الإمارات — داخل نظام ضريبة الشركات، وتشكل أرباح الإيجار والبيع جزءاً من دخلها الخاضع للضريبة. وتنطبق التزامات التسجيل والإقرار حتى عندما تكون الضريبة المستحقة صفراً.
- شركات المناطق الحرة لا تتمتع تلقائياً بنسبة 0% على العقار. فالدخل من عقار خارج المنطقة الحرة، أو من عقار تجاري داخل المنطقة الحرة مؤجَّر لشخص من خارجها، ليس عموماً دخلاً مؤهلاً ويخضع للنسبة العادية.
- الفرد الذي يزاول نشاطاً عقارياً مرخّصاً — التطوير أو المتاجرة أو التعامل على نطاق واسع بموجب رخصة — في وضع مختلف عن المستثمر السلبي.
هنا تحديداً تؤخذ الاستشارة المهنية. تُختار هياكل التملك لأسباب الإرث والخصوصية وحماية الأصول وضرائب بلد المنشأ بقدر ما تُختار لضرائب الإمارات، والغلاف الخاطئ مكلف في التراجع عنه بعد صدور سند الملكية. تحدث إلى مستشار ضريبي إماراتي وإلى مستشاريك في بلدك قبل توقيع النموذج F لا بعده. لا شيء في هذه الصفحة يُعد استشارة ضريبية.
ما يدفعه الملّاك فعلاً كل سنة
أزل الضرائب غير الموجودة، وستبدو الميزانية السنوية لمنزل في دبي كالتالي.
| التكلفة | الأساس | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم الخدمات | المعدل المعتمد من RERA لكل قدم مربعة × مساحة الوحدة | عادةً أكبر بند منفرد؛ راجع دليل رسوم الخدمات |
| رسوم السكن البلدية | 5% من القيمة الإيجارية السنوية، عبر DEWA | يدفعها الشاغل، أي المالك إذا كان يسكن فيه |
| كهرباء ومياه DEWA | الاستهلاك، زائد تأمين عند التوصيل | أعلى في فيلا كبيرة بمسبح وحدائق |
| التبريد المركزي | الاستهلاك زائد رسوم السعة حيث تنطبق | قد تستمر رسوم السعة والعقار فارغ |
| تأمين المنزل | قسط شركة التأمين | المحتويات، وللفيلا الهيكل أيضاً؛ إلزامي إذا كان مرهوناً |
| الصيانة الخاصة | عقد أو حسب الحاجة | المسبح والحديقة وصيانة التكييف والمولّد إن وُجد |
| أقساط الرهن والتأمين | شروط المقرض | يُطلب عادةً تأمين على الحياة وعلى العقار |
| إذا كان مؤجَّراً: الإدارة والامتثال | رسوم الإدارة، تسجيل إيجاري، تصريح دائرة الاقتصاد والسياحة للإيجار قصير المدى | الإيجار قصير المدى مرخّص ومنظّم بشكل منفصل |
في الفيلا الفاخرة، رسوم الخدمات والصيانة الخاصة للمسبح والحديقة والمعدات هي البنود التي تتجاوز التوقعات غالباً. وهي أيضاً ما يمكنك التحقق منه بدقة قبل الشراء — راجع شرح رسوم الخدمات في دبي.
وضع الأرقام في سياقها
المقارنة الجديرة بالإجراء ليست بين نسبة الضريبة في دبي ونسبتها في مدينة أخرى، بل بين إجمالي التكلفة السنوية للتملك هنا وهناك. تحمّل دبي التكلفة في مقدمة الصفقة — نحو 6% من السعر يوم الشراء، معظمها رسوم نقل الملكية — ثم تتقاضى القليل جداً كل سنة فيما عدا رسوم الخدمات والمرافق. أما السوق التي تفرض ضريبة شراء منخفضة وجباية سنوية 1% على القيمة الرأسمالية فتعكس هذا الشكل.
أيهما أفضل يعتمد كلياً على مدة الاحتفاظ. المشتري الذي ينوي الاحتفاظ بفيلا عشر سنوات أو توريثها للجيل التالي في موقع مواتٍ هنا؛ والمشتري الذي يتوقع المتاجرة خلال سنتين أو ثلاث ينبغي أن يحسب تكلفة الدخول 4% وتكاليف البيع بعناية قبل افتراض أي ربح. وتغطي الإقامة الذهبية عبر العقار جانب الإقامة، وهو بالنسبة لكثير من الملّاك جوهر الأمر.
إذا أردت تكلفة التشغيل السنوية لعقار محدد قبل الالتزام به، أرسل لنا التفاصيل. سنزوّدك برسوم الخدمات المعتمدة وميزانية التشغيل الواقعية، ونترك الرأي الضريبي لمن هم مؤهلون لإبدائه.